原标题：探讨 房地物权关系的法理构成与“地权份额说”——关于建设用地使用权共有份额量化登记的法理解释与实践应用

  《民法典》第356、第357、第397条继受了原《物权法》第146、第147、第182条的相关联的内容，规定了“房随地走、地随房走”的房地一体规范。据此，建设用地使用权转让或抵押的，附着的建筑物、构筑物及其附属设施一并转让或抵押；建筑物、构筑物及其附属设施转让或抵押的，占用范围内的建设用地使用权一并转让或抵押。但是，“地随房走”规则中房屋“占用范围内的建设用地使用权”如何界定,是我国物权法理论中的一个焦点问题，目前尚没形成统一的规范。

  在登记实务操作中，房地类不动产登记业务占比最大，其中涉及建筑物区分所有权的情况又是最多的，往往存在一宗土地上有若干房屋的情况。如何正确把握房屋占用范围内的建设用地使用权，合理解析建设用地使用权与房屋所有权之间的关系，进而规范设定不动产登记单元，落实一体登记原则，是不动产登记明晰产权、履行职责面临的一个关键问题。

  带着这样的困惑，江苏省盐城市不动产登记中心（以下简称“盐城登记中心”）与北京大学法学院一起承担了自然资源部重点课题—— “房地物权关系及应用研究”。通过纵向分析我国历史上的房地关系，横向比较域外的立法，重点在“房随地走、地随房走”的规范要义和房屋“占用范围内建设用地使用权”的解释方面做了深入探究。在理论解释上提出了“地权份额说”，实践探索中完善了建设用地使用权量化登记业务体系。本篇将重点介绍“地权份额说”，探讨房地之间物权关系的法理构成。

  从历史上看，在处理房地关系时，“房地二元分离”一直是我国房地关系的常态，无论是从法律规范出发，还是从交易实践来看，房、地始终是两种不同的不动产，没再次出现过房屋吸收土地或者土地吸收房屋的做法。房地处分时，虽然没明确的法律规范，但是在人们的观念和交易实践中仍然遵循了“房地一体”处分的社会习惯。

  房地关系的调整与所有制具有很大的关系，直接决定着房地权利体系的构建和运行。我国的土地所有权包括国家土地所有权和集体土地所有权，作为参与市场交易和不动产登记客体的“地”，指称的不是实物土地，而是存在于特定的一宗土地上的建设用地使用权。

  比较法上，我国的建设用地使用权类似地上权。建筑物所有权不可能凭空孤立存在，必须以地权作为自己的正当权源，否则构成无权占有。罗马法以来，大陆法系一直奉行土地吸收其上建筑物的原则，虽然保护了土地所有者的权益，但阻碍了人们投资的积极性。为协调土地所有权人和投资于土地的非所有权人之间的利益，使土地所有权人仅取得非土地所有权人利用土地的对价，让非土地所有权人保有建造在他人土地上的建筑物的所有权，法律创设了地上权，建筑物便不被土地吸收，而是与地上权结合，成为地上权人的所有物。

  从权利范围与内容看，建设用地使用权受到规划的严格管控。现有规划管理机制从用地红线划定、规划条件出具、总平审查、工程许可到规划核实，层层递进，严控并明确建设用地使用权的权利内容。

  首先，建设用地使用权离不开特定的宗地，因我国实施严格的土地用途管制，每一宗建设用地一定要符合控制性详细规划及建设用地规划许可，才能确定 “四至”范围。其次，建设布局必须严格依据规划主管部门审定的修建性详细规划，单体一定要符合建设工程规划许可证载明的空间尺度及功能用途。最后，相关管理环环相扣，包括事前行政许可、事中监督检查、事后竣工核实，严丝合缝。如违反规划，即使房屋建成也不能取得物权。

  从权利目的与作用看，建设用地使用权旨在使权利人可以合法地在国有土地上建设并保有房屋。就建设与保有两种权能而言，建设房屋只是达到初步目的，根据《民法典》第352条规定，一般只能由首次取得建设用地使用权的人行使；而保有房屋才是最终目的，该权能与房屋所有权结为一体，构成不动产权利的客体。不动产统一登记后，房屋所有权不再单独登记，只能与其对应的建设用地使用权一体登记。注重土地的立体利用，已成为当前经济快速地发展下的普遍趋势，建设用地使用权是在规划确定的特定空间里排他的权利，在建筑物出现之前，地上权人的权利便是一种对尚未建筑的“立体空气”的权利，所以地上权也被称为对“空气体积”的权利。当房屋未建时，宗地上存在的是虚拟的按规划排列的一柱柱“立体空气”；建设过程中，虚拟的“立体空气”渐渐被建筑物填充，虚实逐步结合；房屋建成，建设用地使用权已完全被建筑物充盈，虚实完全结合。

  从权利属性和本质看，建设用地使用权与土地存在根本区别，不可混淆。建设用地使用权由土地所有权派设，一旦设立，土地所有权即被虚化，不再享有实际使用和处分权能，只能在建设用地使用权收回之后才能恢复。土地指称的对象应当是实物土地或特定宗地，大多数都用在土地发展权、土地用途管制、建设用地指标等行政管制领域。有些场合习惯性地以“土地”来代指“建设用地使用权”，如土地出让、土地证券交易市场等。两者之间虽有联系，但也有明显的区别，不可混为一谈。区别主要在于：第一，建设用地使用权是以特定宗地为客体的用益物权，建设用地使用权不可以凭空设立，必须附着于一个特定的宗地。第二，建设用地使用权是空间权利，权利界限是三维立体而非二维平面的，《民法典》第345条明确，建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立。一宗土地可以区分不同高度，分层设置若干个不相重叠的建设用地使用权。第三，建设用地使用权及于整宗土地，不仅意味着规划批准的宗地上所有建筑物以建设用地使用权为支撑，而且基于功能整体性，可以把每个建筑物视为“主体”来共享宗地的建设用地使用权。

  从权利设定与让渡看，自然资源管理部门发挥了及其重要的作用，实现了建设用地使用权的闭环管理。其中，用地规划职能确定宗地四至、明确规划条件，用途管制职能将农用地经审查批准而转为建设用地，所有者的权利利益和利用职能通过划拨或出让将建设用地使用权让渡给有需求的民事主体，工程规划确定总平面布局及单体规划许可，设置了建设用地使用权的详细的细节内容，也能说，规划管理和用地管理向行政相对人提供的是同一资源性权利—— 建设用地使用权。房屋建成并通过规划核实，只要没有违背规划管理要求，物权即已成就，民事主体申请办理建设用地使用权及房屋所有权登记，通过登记簿记载，发生物权公示效力。后续经由土地证券交易市场可以转让、抵押、租赁，建设用地使用权有偿合同约定的权利义务，按照“认地不认人”的规则随之转移。

  要解释某一幢房屋占用范围内的建设用地使用权，首先要明确该宗地范围内各楼幢的房屋所有权与建设用地使用权是如何配置的。

  现实中，往往一宗地上规划有多个建筑物。依据所有权类型的不同，房屋可以划分为两类：一类单独所有，另一类建筑物区分所有，相应的宗地也可以称为独立宗或共用宗。前者相对简单，一个宗地的建设用地使用权及其上的房屋所有权归于一人，如工业公司的不动产。后者权利关系很复杂，典型的如商品房小区，涉及业主专有部分的专有权、共有部分的共有权以及共同管理的成员权，并且包括建筑物内部和小区两个层次。当然，有些情形下，两者可以转化，如单位的住宅楼通过公有住房出售、企业部分房屋转让，单独所有权转为区分所有权；区分所有权人收购了所有房屋，实现权利混同，变为单独所有。

  单独所有权情形的单元代码编制，《不动产单元设定与代码编制规则》（GB/T 37346—2019）有两处明确规定，“一幢房屋等建筑物、构筑物归同一权利人所有的，宜划分为一个定着物单元，如别墅、工业生产厂房等”“有定着物的一宗使用权宗地，宗地内的每个定着物单元与该宗地应设为一个不动产单元”。对于后一款，存在不少理解上的矛盾和争议。

  关于区分所有权情形中房屋占用范围内的建设用地使用权，存在不同的认识。用过去习惯采用的住宅实体占用土地范围的思路来理解适用区分所有权下的房地权利配置，始终难以做到解释上的圆满。

  结合之前的“建筑物区分所有权与不动产登记制度研究”课题成果及建设用地使用权共有份额量化登记实务探索，北学院教授常鹏翱提出了“地权份额说”。比较相关司法裁判和登记机构实务操作，可以将房屋“占用范围内的建设用地使用权”的理解适用划分为两类。

  一类是“实占范围说”。即在宗地中抽离部分范围以求在利益归属上实现该部分土地与部分房屋的对应，或者用整宗地与房屋对应。这样，虽然字面上似乎符合法律含义，但却不符合宗地与房屋的功能整体性，背离了整宗地对应所有房屋的利益归属格局，解释上存在不少问题，如宗地部分规划为道路、绿地的，权利价值难以体现。特别是随着原国土资源部《关于规范土地登记的意见》文件的废止，宗地分割在行政管理层面更难以操作。部分城市继续变通，设立“虚拟子宗”的办法，虽然看似某些特定的程度上暂时解决了实务问题，但在解释上无法达成逻辑自洽，难以形成规范体系。

  另一类是“地权份额说”。从建设用地使用权的利益归属格局上分析，即便宗地上的房屋具有可分性，也全部被当作一个整体来对待，该整体的各部分都均衡地得到整宗地建设用地使用权的支撑。若把各房屋比喻成不同的“主体”，宗地无非是其共同支配的对象，这种支配利益蕴含在地权之中，地权由这些不同“主体”所共有，它们的支配因此遍及整宗地，故称之为“地权份额说”。具体支配利益在数量上的划分，就是以不同房屋的规划建筑面积占宗地上规划总建筑面积之比，来划定各房屋在地权中的利益份额。申言之，建设用地使用权人取得的是建设和保有建筑物、构筑物及其附属设施的权利，此地权对房屋的法律载体价值弥散于整宗地。宗地承载多栋房屋时，虽然房屋占据宗地的不同部分，但不能按照这些不同部分的土地区域范围、面积与房屋一一对应，而是应理解为宗地建设用地使用权包含了所有的房屋，它们的利益浑然一体，在法律上不能分离，各房屋对宗地的支配利益通过规划建筑面积之比的份额得以量化。在房屋可以区分的前提下，这样理解适用无疑是最客观、最公平的，也是最简便的。

  尽管我国法律一贯主张“房随地走、地随房走”的规则，但由于过去长期分散登记，房屋所有权与其占用范围内建设用地使用权的变动，是通过法律规定“视为一致”的。在所有权层面，虽然在我国房屋与土地是各自独立的物，但是作为用益物权的建设用地使用权与其支撑房屋的所有权必须共生存、同命运，这样方可反映土地与房屋的整体物理状况，并保持房屋的经济效用，更重要的是简化权利配置，为定分止争、维护交易安全提供了极大的保障。

  无论权利类型属于单独所有还是区分所有，房屋所有权与建设用地使用权在每一个不动产单元上都应当结为一体，每一个房屋单元在登记簿的房地产页内都应当详细记载房屋所有权及对应的建设用地使用权（即房权与地权）年限、性质以及份额等内容。以此为母权，按照房地一体原则，才可以展开后续的抵押、转移、注销及预告、异议、更正、查封等登记事项。

  自2017年完成“建筑物区分所有权与不动产登记制度研究”课题后，盐城登记中心就开始通过“量化登记”来探索实现建筑物区分所有权情形房屋与其对应的建设用地使用权一一对应，落实房地一体原则。量化，是通过单体房屋的建筑面积占建筑区划内房屋总建筑面积的比例，用共有份额的比例表达该房屋占用范围内的建设用地使用权；量化登记，就是将区分所有权中的每一个不动产单元的建设用地使用权共有份额具体显化出来，实现房权与地权一一对应，简化房地物权关系，实现一体登记、一体变动。

  在房地产开发项目中，量化登记以不动产单元为核心，以规划审定的房屋建筑面积为量化指标，以规划审定的单体建筑面积与小区总建筑面积之比为建设用地使用权量化计算口径，同时，区分不同登记目的，采取建设用地使用权共有份额“核减”和“扣除”两种方式，明晰权利份额，避免权利交叉冲突，可以既简洁实用又精准高效地划分房地产开发企业与购房业主之间的地权边界。

  对于工业公司不动产，虽然其权利类型属于单独所有权而非建筑物区分所有权，但企业在保有期间可能会因市场的变化或其他因素，产生按幢乃至按层抵押或转让的需求。因此，仍应从规划管理、用地管理、产业管理三个方面来判断是不是能够办理量化登记。

  《中国不动产》（月刊）创刊于2015年1月。国内统一连续出版物号为CN10-1292∕F，国际标准刊号ISSN2095－9265。

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